在企業價值評估實務中(zhōng)，經常遇到同一(yī)棟房子在兩個會計科目下(xià)核算的情況。比如，一(yī)部分(fēn)作爲固定資(zī)産，出現在房屋建築物(wù)評估明細表中(zhōng)；另一(yī)部分(fēn)作爲投資(zī)性房地産，出現在投資(zī)性評估明細表中(zhōng)。筆者認爲，對于這種情況，應按照适用的評估依據、資(zī)産的屬性、價值特點和價值表現方式的框架進行分(fēn)析。
一(yī)是評估依據。在企業價值中(zhōng)的房屋建築物(wù)評估和投資(zī)性房地産評估，評估依據的應該是《資(zī)産評估執業準則——不動産》（中(zhōng)評協〔2017〕38号，下(xià)稱《不動産準則》），參考資(zī)料是《房地産估價規範》（GB/T 50291-2015，下(xià)稱《估價規範》）。《投資(zī)性房地産評估指導意見》（中(zhōng)評協〔2017〕53号，下(xià)稱《指導意見》）可以作爲參考資(zī)料，但是絕不可以作爲“評估依據”，因爲《指導意見》第2條關于投資(zī)性房地産的定義是根據《企業會計準則第3号——投資(zī)性房地産》及其應用指南(nán)确定的，因此第3條給定了其适用條件，僅用于“财務報告爲目的”的評估行爲中(zhōng)。所以，《指導意見》不适合作爲評估依據出現在“企業價值”評估項目的報告裏。
二是資(zī)産屬性。從資(zī)産負債表來看，投資(zī)性房地産和固定資(zī)産都屬于“非流動資(zī)産”，屬于“不能在1年或者超過1年的一(yī)個營業周期内變現或者耗用的資(zī)産”。同時應注意到資(zī)産負債表的編列順序隐含着“流動性”，因此資(zī)産負債表本身就是資(zī)産流動性或者變現能力列示表，在變現能力方面，投資(zī)性房地産高于固定資(zī)産。當然，這種表述的前提是企業處于持續經營中(zhōng)。如果企業進入資(zī)産處置階段，極端情況就是破産清算，在這種情況下(xià)，投資(zī)性房地産和固定資(zī)産中(zhōng)的房屋建築物(wù)在變現能力方面的差異大(dà)大(dà)縮小(xiǎo)，甚至無差異。從資(zī)産本身來看，無論投資(zī)性房地産還是固定資(zī)産中(zhōng)的房屋建築物(wù)都屬于“不動産”，資(zī)産評估執業準則中(zhōng)沒有“房屋建築物(wù)評估準則”，隻有《不動産準則》。變現能力代表着市場認知(zhī)，在一(yī)定程度上，可以說投資(zī)性房地産和固定資(zī)産中(zhōng)的房屋建築物(wù)在價值屬性上有差異，差異會因資(zī)産所在的企業不同而不同，在資(zī)産本身屬性上，二者屬性是一(yī)緻的，都屬于不動産。
三是價值特點。通過二者在企業資(zī)産周轉過程中(zhōng)的變化，或許能夠對價值特點有更加直觀的感受。假設二者在持有期間，不考慮資(zī)産處置。
在持有期間，投資(zī)性房地産獲取的租金收益進入利潤表，構成企業的收入，兩個會計時點的公允價值差異，進入公允價值變動淨收益科目，且不能計提資(zī)産減值損失；固定資(zī)産中(zhōng)的房屋建築物(wù)主要是形成營業成本、管理費(fèi)用等科目的“折舊(jiù)”，随着企業經營産品的出售價值實現價值轉移，根據市場情況和資(zī)産損耗情況可以計提資(zī)産減值損失。從對利潤的影響來看，投資(zī)性房地産主要是收入的構成項目；固定資(zī)産中(zhōng)的房屋建築物(wù)是成本的構成項目，收入是利潤的增項，成本是利潤的減項。二者在價值實現的路徑是不同的，投資(zī)性房地産自身創造收入，房屋建築通過附加在産品中(zhōng)的“折舊(jiù)”而實現轉移，前者是直接轉化，後者是間接轉化。
資(zī)産評估的本質是價值發現，特别是在企業價值評估中(zhōng)，收益法是以資(zī)産配置爲前提的，因此投資(zī)性房地産和房屋建築物(wù)的價值特點能夠直接體(tǐ)現。市場法是企業市場認可程度的綜合表現，對于投資(zī)性房地産和房屋建築物(wù)的價值特點也是分(fēn)别考慮的，這說明在收益法和市場法中(zhōng)，如果同一(yī)棟房子的兩部分(fēn)分(fēn)别核算的話(huà)，單價是不同的。在資(zī)産基礎法中(zhōng)也不應該要求一(yī)緻。對于在資(zī)産基礎法中(zhōng)忽略的“資(zī)産使用用途”這個條件，《不動産準則》中(zhōng)也未對“資(zī)産配置”和“資(zī)産用途”進行相關約束，而資(zī)産配置必然産生(shēng)不同用途，用來賺取租金的和資(zī)本升值的投資(zī)性房地産的價值理所當然不同于“用于自用的房屋建築物(wù)”。
因此，筆者認爲，在企業價值評估中(zhōng)涉及的同一(yī)棟房子一(yī)部分(fēn)用于出租、一(yī)部分(fēn)用以自用的情況時，應遵循價值規律，根據資(zī)産配置和資(zī)産用途采取各自适宜的方法評估。（本文轉自《中(zhōng)國 會計報》）
